assalamualaikum & salam sejahtera...

kali ni nak present entri ilmiah skit 😊. tercetus idea ni ialah daripada seharian dok spend masa membaca di fb sorang senior, peguam hartanah tersohor di malaysia. kemudian, baca la komen-komen. google search juga di few websites, suratkhabar online. then selebihnya adalah olahan perkataan saya sendiri berdasarkan ilmu dan pengalaman sendiri. in shaa Allah...

penting untuk kita ambil tahu perbezaan antara milikan kosong (vacant possession) & serahan kunci.
kita beli rumah baru dan sign Perjanjian Jual Beli (S&P) bersama Pemaju. bila yg dikatakan benar-benar milikan kosong rumah kita tu dah pun sah diserahkan kepada kita.

Bicara Peguam : Beza Antara Milikan Kosong & Serahan Kunci
contoh mukasurat 1 S&P rumah saya . 

S&P yg digunapakai utk rumah dan bangunan (landed property) adalah Jadual G, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966. kalau beli rumah pangsa, kondo, apartment, S&P yg digunapakai adalah Jadual H akta yg sama.

wajib tahu ye bahawa dalam masa 24 bulan daripada tarikh S&P, milikan kosong perlu diserahkan kepada Pembli daripada Pemaju.

Bicara Peguam : Beza Antara Milikan Kosong & Serahan Kunci
"Sect. 22 (1) : Vacant possession of the said Building shall be delivered to the Purchaser in the manner stipulated in clause 23 within twenty-four (24) calendar months from the date of this Agreement."

dalam bahasa biasa, org akan kata serah kunci. tu yg saya nak highligt bahawa serahan milikan kosong & serahan kunci adalah 2 perkara berbeza tapi berkaitan.
dah pun ada kes di mana Pemaju serah kunci, tapi Pembeli masih ditegah masuk rumah. mcm2 la alasan diberikan kepada Pembeli. apa yg pasti, dlm keadaan pe pun, kalau la begini jadik nyer, most probably adalah kerana Perakuan Siap & Pematuhan (CCC) certified by Arkitek masih belum diperolehi. rumah kita tu masih belum selamat diduduki. gitu la dia dlm bahasa biasa nyer.

kalau gitu, kenapa la Pemaju serah kunci jugak? ada kunci, tapi tak boleh masuk rumah.
sebab Pemaju nak mengaburi mata Pembeli agar tidak membuat tuntutan gantirugi kelewatan (LAD) berdasarkan Sect. 22(2) akta atas tu. gagal serah dlm masa 24 bulan, Pembeli boleh tuntut gantirugi 😏. seramlah Pemaju, kan.

"Sect. 22 (2) : If the Vendor fails to deliver vacant possession of the said Building..., the Vendor shall be liable to pay to the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of ten per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry date of the delivery of vacant possession..."

maka, di sini saya explain, keadaan di mana serahan milikan kosong telah sah adalah apabila fulfil 4 perkara di bawah ni, berdasarkan ketetapan Sect. 23 akta :

Bicara Peguam : Beza Antara Milikan Kosong & Serahan Kunci
  1. Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) telah dikeluarkan oleh Arkitek, dan
  2. Bekalan air dan elektrik sedia untuk penyambungan ke rumah tersebut, dan
  3. Pembeli telah melaksanakan dan mematuhi segala terma dan waad di pihaknya di bawah S&P, dan
  4. Pemaju menyerahkan kunci kepada Pembeli.
"Sect. 23(2) : The delivery of vacant possession by the Vendor shall be supported by a certificate of completion and compliance certifying that the said Building is safe and fit for occupation and includes the handing over of the keys of the said Building to the Purchaser."

jelas, kan? bukan semata-mata serah kunci rumah tau. serahan kunci tu yg terakhir, sebelum tu banyak lagi syarat Pemaju mesti fulfil. kenapa ye kena titikberat kan bila serahan milikan kosong yg sah ni berlaku? kerana... bersambung ye di entri 👉 Tempoh Liabiliti Kecacatan Rumah & Tuntutan Gantirugi Kelewatan (LAD) ðŸ˜Š.

kredit to Tn. Salkukhairi Abd Sukor (Presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia [HartaGuam]). saya tak mengenali beliau secara personal. dari latarbelakang beliau, saya just mengetahui beliau merupakan senior saya di UIA satu waktu dulu.

setakat ni je. semoga perkongsian saya ni memberi manfaat kepada yang memerlukan.